用途地域を自動確認
住所点から用途地域を取得し、提案書の前提条件に記載します。
架空の見本資料
土地活用の見本資料｜税金・法規制つき4案比較
架空エリアの約198㎡の土地を想定した、提案書サンプルです。 実在の個人宅住所は使わず、駐車場案・貸地案・木造アパート案・売却案に、固定資産税・都市計画税、相続税がかかる可能性、法規制、ハザード、接道候補、建築ボリュームを加えて比較する形にしています。
比較レポートに自動で入る項目
収益だけでなく、税金・土地条件・建築の目安までまとめます
用途地域
建ぺい率・容積率
建築面積・延床面積
建築ボリューム案
ハザード初回チェック
固定資産税・都市計画税
相続税がかかる可能性
接道候補
解体費の仮置き
実際に受け取れる資料
自動作成されるPPTXの出力例
大阪市阿倍野区桃ケ池町・198.3㎡の見本データから自動作成したレポートです。下の比較表・簡易シミュレーションも同じデータを使っています。
数値は見本用の概算です。実際の出力では所在地と面積をもとに置き直し、税額や接道は概算・候補表示として明記します。
新機能：税金・法規制・ハザードチェックつき提案書
番地まで確認できた住所から、用途地域・災害リスク・建築条件を初回確認
番地相当まで住所検索で確認できた場合、用途地域、建ぺい率、容積率、建築面積・延床面積の目安、前面道路候補、ハザード初回チェックをスライド資料に入れます。保有税と相続税の可能性は、市区町村単位の相場でも概算できます。 収益比較だけでなく「この土地でどのくらい建てられそうか」まで初回面談で説明しやすくなります。
建ぺい率・容積率
建築面積上限と延床面積上限の目安を土地面積から自動計算します。
ハザード初回チェック
洪水、高潮、津波、土砂災害の公開データを住所点で確認します。
保有税概算
固定資産税・都市計画税を、更地等と住宅用地軽減の2パターンで表示します。
相続税の可能性
土地評価目安と基礎控除を比べ、税理士確認が必要かの目安を表示します。
建築ボリューム案
容積率から延床面積、階数イメージ、住戸数のたたき台を作成します。
接道候補を表示
近くの道路候補を拾い、現地確認・役所調査につなげるチェック項目として表示します。
資料に反映
チェック結果を、営業資料としてそのまま見せられるスライドにします。
市区町村・町名までの入力や、住所検索結果が町名までの場合、用途地域・ハザード・接道・建築ボリュームは未判定にします。接道、道路種別、幅員、セットバックは番地まであっても確定できないため、正式判断は自治体・建築士確認として明記します。
前提条件
| 項目 | サンプル条件 |
|---|---|
| 所在地 | 架空エリア（実在の個人宅住所は使用しません） |
| 土地面積 | 約60坪（約198㎡） |
| 相談背景 | 相続した土地を、売るか活用するか家族で検討したい |
| 比較案 | 駐車場、貸地、木造アパート、売却 |
| 提案資料の前提 | 地価、賃料、建築費、解体費、借入金利、固定資産税・都市計画税、相続税がかかる可能性、用途地域、接道候補を明記 |
駐車場・貸地・アパート・売却を数字で比較
下の表は、掲載中のPPTXと同じ大阪市阿倍野区桃ケ池町・198.3㎡の見本データです。 実際の診断では、所在地、土地面積、宅地取引中央値、賃料・工事費の初期仮定、金利、固定資産税の前提を置き直します。
| 案 | 主な前提 | 概算の見方 | 向いているケース |
|---|---|---|---|
| 駐車場 | 7台、月額単価（仮）14,000円、稼働率 90%、初期費用 4,738,919円 | 年間収入 1,058,400円から、固都税を含む費用・返済を引き、初年度CF -210,678円を確認。 | 低投資と将来の転用余地を優先したい場合。 |
| 貸地 | 1件、月額単価（仮）124,000円、稼働率 100%、初期費用 2,234,390円 | 年間収入 1,488,000円から、固都税を含む費用・返済を引き、初年度CF 265,722円を確認。 | 建物投資を避け、契約条件を詰めて貸したい場合。 |
| アパート | 9戸、月額単価（仮）91,000円、稼働率 92%、初期費用 105,984,950円 | 年間収入 9,041,760円から、固都税を含む費用・返済を引き、初年度CF 2,319,922円を確認。 | 借入・空室リスクを負って長期保有を検討する場合。 |
| 売却 | 宅地単価 416,667円/㎡、土地 198.3㎡ | 売却額から解体・仲介等の概算費用を引いた税引前手残りを確認。 | 一括資金化や管理負担の解消を優先したい場合。 |
賃料と工事費は宅地取引単価に連動させた初回診断用の仮定です。募集・成約賃料や建築見積ではありません。
収益イメージの簡易シミュレーション
掲載中のPPTXと同じ大阪市阿倍野区桃ケ池町・198.3㎡の見本です。木造解体費（仮）1,580,000円を初期費用に含めています。
| 案 | 初期費用・投下資金 | 年間総収入 | 年間費用・返済 | 年間手残り目安 | 見方 |
|---|---|---|---|---|---|
| 駐車場 | 4,738,919円 | 1,058,400円 | 1,269,078円 | -210,678円 | 固定資産税・都市計画税 983,238円を反映 |
| 貸地 | 2,234,390円 | 1,488,000円 | 1,222,278円 | 265,722円 | 固定資産税・都市計画税 983,238円を反映 |
| アパート | 105,984,950円 | 9,041,760円 | 6,721,838円 | 2,319,922円 | 固定資産税・都市計画税 192,792円を反映 |
| 売却 | 4,885,003円 | 82,625,066円 | 4,885,003円 | 77,740,063円 | 固定資産税・都市計画税 0円を反映 |
売却は一括資金化、他の3案は継続収入なので、年間手残りだけで順位づけしません。実際の提案では前面道路、用途地域、賃料調査、見積、融資条件を確認して再計算します。
なぜその提案なのかを説明します
| 判断軸 | 説明に入れる内容 |
|---|---|
| 売却が有力な場合 | 周辺単価が高い、管理負担が大きい、共有者で分けたい、建築費や借入リスクを避けたい。 |
| 駐車場が有力な場合 | 初期投資を抑えたい、車需要がある、短期で転用しやすい、建築前の暫定利用に向く。 |
| 貸地が有力な場合 | 事業用地や資材置場の需要があり、建築投資を避けながら一定期間の収入を作りたい。 |
| アパートが有力な場合 | 賃貸需要が見込める、返済後の手残りが残る、長期保有の方針と合う。 |
| 見送りが有力な場合 | 建築費が重い、家賃や稼働率が弱い、固定資産税・管理費を含めると収支が薄い。 |
この比較は結論を断定するためではなく、数字の前提と判断理由を整理するために使います。 最終判断では、見積、融資条件、税務、法規制を専門家と確認します。
地主向け提案書サンプル
初回面談用レポート例
相続土地・空き地の初回整理レポート（架空サンプル）
今回の資料では、売却・駐車場・貸地・アパートを同じ前提で並べ、 初期費用、解体費、固定資産税・都市計画税、相続税がかかる可能性、法規制、ハザード、接道候補を確認します。 最初から結論を決めず、家族・金融機関・不動産会社・税理士へ相談しやすい材料にします。
| 項目 | 提案書に入れる内容 |
|---|---|
| 総合所見 | 売却・駐車場・貸地・アパートを、資金化、初期費用、保有負担、将来の転用余地で比較します。 |
| 税金の確認 | 固定資産税・都市計画税の概算と、土地評価目安が相続税の基礎控除を超える可能性を表示します。 |
| 法規制・接道 | 用途地域、建ぺい率、容積率、建築面積・延床面積、前面道路候補を初回チェックとして整理します。 |
| ハザード | 洪水、高潮、津波、土砂災害の公開データを住所点で確認し、自治体ハザードマップ確認につなげます。 |
| 地主様への説明 | 「一番儲かる案」ではなく、家族で話すための比較表、注意点、専門家に確認する項目をまとめます。 |
| 銀行・住宅メーカー向けの論点 | 建築案は返済後CF、自己資金、空室耐性を確認し、建築前に売却・駐車場・貸地との差を説明します。 |
| 次のアクション | 現地確認、役所調査、賃料調査、解体・建築見積、税理士確認、金融機関条件確認を行います。 |
比較サマリー
| 案 | 初期費用 | 収入・手残りの見方 | 追加チェック |
|---|---|---|---|
| 駐車場案 | 舗装・区画整備・解体費を仮置き | 区画数 × 月額賃料 × 稼働率から、固定資産税等を引いて確認。 | 稼働率、出入口、舗装費、近隣駐車場需要を確認。 |
| 貸地案 | 整地・契約条件により変動 | 月額地代 × 契約期間から、保有税・管理費を引いて確認。 | 用途、契約期間、中途解約、原状回復、騒音等を確認。 |
| 木造アパート案 | 建築費・解体費・諸経費・予備費 | 戸数 × 家賃 × 入居率から、返済・修繕・固定資産税等を引いて確認。 | 用途地域、容積率、空室、修繕、金利上昇を確認。 |
| 売却案 | 測量・仲介・解体要否を確認 | 売却代金から諸費用・税金を差し引いた手残りを確認。 | 相続人間の分け方、譲渡税、相続税の申告要否を確認。 |
提案書に入る内容
周辺相場
取引件数、平米単価、価格推移を整理します。
4案比較
売却・駐車場・貸地・アパートを、初期費用と手残りで並べます。
保有税
固定資産税・都市計画税を、更地等と住宅用地軽減の2パターンで表示します。
相続税の可能性
土地評価目安と基礎控除を比べ、税理士確認が必要かを示します。
法規制
用途地域、建ぺい率、容積率、建築面積・延床面積を整理します。
ハザード・接道
災害リスクと前面道路候補を、初回確認項目として表示します。
建築ボリューム
延床面積、階数イメージ、住戸数のたたき台を入れます。
注意点
税務、法規制、融資、見積確認が必要な点を明記します。
会社名入り
実際の提案書では御社名・担当者名・連絡先を入れられます。
御社エリアの見本資料を作りませんか？
営業エリアと想定相談内容を送るだけで、初回提案の雰囲気を確認できます。