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診断結果サンプル

土地活用診断の見本｜駐車場・貸地・アパート・売却を数字で比較

「自動で提案します」だけでは判断できません。 このページでは、駐車場、貸地、木造アパート、売却を同じ前提で並べ、 なぜその案を検討するのかまで説明します。

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駐車場・貸地・アパート・売却を数字で比較

下の表は、60坪の土地を想定した架空サンプルです。 実際の診断では、所在地、土地面積、周辺地価、賃料、建築費、金利、固定資産税の前提を置き直します。

案主な前提概算の見方向いているケース
駐車場11区画、月1.4万円、稼働率90%、整備費380万円年間売上 約166万円。管理費・固定資産税・補修費を引いて年間手残りを見る。低投資で始めたい、将来売却や建築の余地を残したい。
貸地事業用地・資材置場等として月15万円、初期整備60万円年間賃料 約180万円。固定資産税・管理費・契約条件・原状回復条件を確認。建物投資を避けたい、近隣に事業用需要がある、一定期間だけ貸したい。
木造アパート8戸、家賃7.5万円、入居率95%、総事業費8,800万円、金利2.2%、30年年間家賃 約684万円。返済・管理費・修繕費・固定資産税後の手残りを確認。長期保有したい、賃貸需要があり、借入返済に耐える収支が作れる。
売却周辺地価 85万円/坪、土地60坪売却目安 5,100万円。仲介手数料・測量費・譲渡税等を差し引いた手残りを確認。管理負担をなくしたい、相続人で分けたい、建築・空室リスクを取りたくない。

収益イメージの簡易シミュレーション

架空の60坪土地を使ったサンプルです。税金、測量、解体、造成、上下水、地盤、融資条件は個別確認が必要です。

案初期費用・投下資金年間総収入年間費用・返済年間手残り目安見方
駐車場 約380万円 約166万円 約45万円 約121万円 投資回収は約3.1年。低投資だが、土地価格に対する利回りは高く見えにくい。
貸地 約60万円 約180万円 約30万円 約150万円 初期費用は軽い。契約期間、用途制限、騒音、原状回復、途中解約条件を詰める。
木造アパート 総事業費 約8,800万円
自己資金 約1,800万円 / 借入 約7,000万円		 約684万円 運営費等 約178万円
返済 約319万円		 約187万円 返済後も手残りは出る想定。空室、家賃下落、大規模修繕、金利上昇の耐性確認が必須。
売却 測量・仲介等 約180万円 売却目安 約5,100万円 諸費用・税金を個別確認 税引前 約4,920万円 一括で資金化できる。売却後の継続収入はなく、譲渡税・相続人間の分け方が論点。

表の金額はHP掲載用の説明サンプルです。実際の提案では、所在地、面積、前面道路、用途地域、見積、賃料調査、金融機関条件を入れて再計算します。

地主向け提案書サンプル

初回面談用レポート例

所有地活用 初回診断レポート（架空サンプル）

今回の土地は、すぐに大きな借入をして建築判断をするよりも、 駐車場または貸地で短期収益化しながら、賃貸需要と建築見積を確認する進め方が現実的です。 売却案は資金化の早さが強みですが、将来の継続収入を失うため、相続人間の方針確認と税務確認を先に行います。

項目提案書に入れる内容
総合所見低投資で始めるなら駐車場・貸地、長期保有ならアパート、資産整理を優先するなら売却を比較候補にします。
地主様への説明「一番儲かる案」ではなく、初期費用、借入、管理負担、相続人の合意、将来の転用余地で比較します。
銀行向けの論点アパート案は返済後キャッシュフロー、自己資金、担保評価、空室耐性を確認します。駐車場・貸地は融資案件化前の相談導線になります。
住宅メーカー向けの論点建築提案の前に、売却・駐車場・貸地との比較を示すことで、地主様が建築案のメリットとリスクを理解しやすくなります。
次のアクション現地確認、役所調査、賃料調査、概算見積、税務確認、金融機関条件確認を行い、正式提案に進みます。

提案前提を明記します

地価

周辺取引、平米単価、価格推移を見て、売却案と担保評価のたたき台にします。

賃料

駐車場賃料、住居家賃、稼働率を置き、年間収入を計算します。

建築費・整備費

アパート建築費、解体費、舗装費、外構費、諸経費を分けます。

金利・返済

借入額、金利、返済期間を置き、返済後の手残りを見ます。

固定資産税

保有コストとして扱い、売却案・駐車場案・建築案の差を確認します。

リスク

空室、賃料下落、修繕、解体、共有者合意など、数字以外の注意点も残します。

なぜその提案なのかを説明します

判断軸説明に入れる内容
売却が有力な場合周辺単価が高い、管理負担が大きい、共有者で分けたい、建築費や借入リスクを避けたい。
駐車場が有力な場合初期投資を抑えたい、車需要がある、短期で転用しやすい、建築前の暫定利用に向く。
貸地が有力な場合事業用地や資材置場の需要があり、建築投資を避けながら一定期間の収入を作りたい。
アパートが有力な場合賃貸需要が見込める、返済後の手残りが残る、長期保有の方針と合う。
見送りが有力な場合建築費が重い、家賃や稼働率が弱い、固定資産税・管理費を含めると収支が薄い。

かんたん作成は結論を断定するためではなく、数字の前提と判断理由を整理するために使います。 最終判断では、見積、融資条件、税務、法規制を専門家と確認します。

サンプル診断の結論例

この架空条件では、すぐに管理負担を下げたい場合は売却案、低投資で様子を見たい場合は駐車場案、 事業用需要がある場合は貸地案、長期保有で賃貸需要を確認できる場合はアパート案が検討候補になります。

ただし、アパート案は建築費と借入返済の影響が大きいため、家賃下落・空室・修繕費を入れても手残りが残るかを確認します。 駐車場案と貸地案は初期費用が軽い一方で、契約条件や近隣需要によって収入が大きく変わります。

提案資料では、最終的なおすすめを断定せず、売却・低投資活用・長期活用の判断材料として整理します。

エリア別の検索ニーズに対応

地主さんが実際に検索しやすい悩みに合わせて、地域名と用途を組み合わせたページへつなげます。

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会社向けの相談資料

銀行・信用金庫・地元不動産会社向けの提案資料作成にも対応

地主・相続不動産の初回相談で使う資料を、売却・駐車場・貸地・アパート経営の比較表、前提条件、提案理由つきで作成します。 金融機関の融資相談、地元不動産会社の相続相談、建築会社の初回提案のたたき台として使える会社向け機能です。

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よくある質問

このサンプルは実際の査定ですか？

いいえ。説明用の架空サンプルです。実際の診断では所在地、面積、道路条件、用途地域、見積条件を確認します。

かんたん作成では何をしていますか？

先に計算した地価・賃料・建築費・金利・固定資産税などの前提を読み取り、比較表と説明文を作ります。

銀行や住宅メーカーにも見せられますか？

初回相談のたたき台として使えます。正式な融資判断、査定、建築見積ではありません。