地価
周辺取引、平米単価、価格推移を見て、売却案と担保評価のたたき台にします。
診断結果サンプル
土地活用診断の見本｜駐車場・貸地・アパート・売却を数字で比較
「自動で提案します」だけでは判断できません。 このページでは、駐車場、貸地、木造アパート、売却を同じ前提で並べ、 なぜその案を検討するのかまで説明します。
実際に受け取れる資料
PowerPoint資料の見本
大阪市阿倍野区桃ケ池町（モデル地点）・198.3㎡の見本データから自動作成したレポートです。4案比較、計算前提、法規制、税金、診断コメントをご覧いただけます。
公開見本のため、モデル地点の番地は表示していません。
数値は見本用の概算です。実際の資料では住所・面積・気になる用途をもとに置き直します。数値計算はプログラムで行い、AIは計算済み結果の説明文だけを作成します。
計算方法
数字と文章を分けて扱います
計算はプログラム、説明文だけAI。 売却額、収入、費用、借入返済、固定資産税・都市計画税などは、決められた計算式で概算します。AIが計算結果を書き換えることはありません。
地価は国土交通省の宅地取引データを参照し、賃料・工事費・解体費には地域差を反映した初期条件を使います。正式な査定、見積、税務判断ではありません。
駐車場・貸地・アパート・売却を数字で比較
下の表は、掲載中のPowerPoint資料と同じ大阪市阿倍野区桃ケ池町（モデル地点）・198.3㎡の見本データです。 実際の診断では、所在地、土地面積、宅地取引中央値、賃料・工事費の初期仮定、金利、固定資産税の前提を置き直します。
| 案 | 主な前提 | 概算の見方 | 向いているケース |
|---|---|---|---|
| 駐車場 | 7台、月額単価（仮）14,000円、稼働率 90%、初期費用 4,738,919円 | 年間収入 1,058,400円から、固都税を含む費用・返済を引き、初年度CF -210,678円を確認。 | 低投資と将来の転用余地を優先したい場合。 |
| 貸地 | 1件、月額単価（仮）124,000円、稼働率 100%、初期費用 2,234,390円 | 年間収入 1,488,000円から、固都税を含む費用・返済を引き、初年度CF 265,722円を確認。 | 建物投資を避け、契約条件を詰めて貸したい場合。 |
| アパート | 9戸、月額単価（仮）91,000円、稼働率 92%、初期費用 105,984,950円 | 年間収入 9,041,760円から、固都税を含む費用・返済を引き、初年度CF 2,319,922円を確認。 | 借入・空室リスクを負って長期保有を検討する場合。 |
| 売却 | 宅地単価 416,667円/㎡、土地 198.3㎡ | 売却額から解体・仲介等の概算費用を引いた税引前手残りを確認。 | 一括資金化や管理負担の解消を優先したい場合。 |
賃料と工事費は宅地取引単価に連動させた初回診断用の仮定です。募集・成約賃料や建築見積ではありません。
収益イメージの簡易シミュレーション
掲載中のPowerPoint資料と同じ大阪市阿倍野区桃ケ池町（モデル地点）・198.3㎡の見本です。木造解体費（仮）1,580,000円を初期費用に含めています。
| 案 | 初期費用・投下資金 | 年間総収入 | 年間費用・返済 | 年間手残り目安 | 見方 |
|---|---|---|---|---|---|
| 駐車場 | 4,738,919円 | 1,058,400円 | 1,269,078円 | -210,678円 | 固定資産税・都市計画税 983,238円を反映 |
| 貸地 | 2,234,390円 | 1,488,000円 | 1,222,278円 | 265,722円 | 固定資産税・都市計画税 983,238円を反映 |
| アパート | 105,984,950円 | 9,041,760円 | 6,721,838円 | 2,319,922円 | 固定資産税・都市計画税 192,792円を反映 |
| 売却 | 4,885,003円 | 82,625,066円 | 4,885,003円 | 77,740,063円 | 固定資産税・都市計画税 0円を反映 |
売却は一括資金化、他の3案は継続収入なので、年間手残りだけで順位づけしません。実際の提案では前面道路、用途地域、賃料調査、見積、融資条件を確認して再計算します。
地主向け提案書サンプル
初回面談用レポート例
相続土地・空き地の初回整理レポート（モデル条件）
今回の資料では、売却・駐車場・貸地・アパートを同じ前提で並べ、 初期費用、解体費、固定資産税・都市計画税、相続税がかかる可能性、法規制、ハザード、接道候補を確認します。 最初から結論を決めず、家族・金融機関・不動産会社・税理士へ相談しやすい材料にします。
| 項目 | 提案書に入れる内容 |
|---|---|
| 診断コメント | 判断の要点、比較の見方、注意して見る点、次に確認することを、4つの短い欄に分けて表示します。 |
| 税金の確認 | 固定資産税・都市計画税の概算と、土地評価目安が相続税の基礎控除を超える可能性を表示します。 |
| 法規制・接道 | 用途地域、建ぺい率、容積率、建築面積・延床面積、前面道路候補を初回チェックとして整理します。 |
| ハザード | 洪水、高潮、津波、土砂災害の公開データを住所点で確認し、自治体ハザードマップ確認につなげます。 |
| 地主様への説明 | 「一番儲かる案」ではなく、家族で話すための比較表、注意点、専門家に確認する項目をまとめます。 |
| 銀行・住宅メーカー向けの論点 | 建築案は返済後CF、自己資金、空室耐性を確認し、建築前に売却・駐車場・貸地との差を説明します。 |
| 確認の順番 | 現地、建築・解体見積、融資条件、税務の順に、実行前に確かめる項目を表示します。 |
提案前提を明記します
賃料
駐車場賃料、住居家賃、稼働率を置き、年間収入を計算します。
建築費・整備費
アパート建築費、解体費、舗装費、外構費、諸経費を分けます。
金利・返済
借入額、金利、返済期間を置き、返済後の手残りを見ます。
固定資産税
保有コストとして扱い、売却案・駐車場案・建築案の差を確認します。
リスク
空室、賃料下落、修繕、解体、共有者合意など、数字以外の注意点も残します。
診断コメントを4つの観点で整理します
| 表示欄 | 説明に入れる内容 |
|---|---|
| 判断の要点 | 初期費用、年間手残り、借入負担など、今回の比較で先に見る数字を短く示します。 |
| 比較の見方 | 売却・駐車場・貸地・アパートの違いを、順位を付けず同じ条件で説明します。 |
| 注意して見る点 | 空室、修繕、金利、税務、法規制など、数字だけでは決められない条件を残します。 |
| 次に確認すること | 現地、見積、融資、税務のうち、概算後に確かめる項目を示します。 |
数値はプログラムで計算し、AIは計算済み結果の説明文だけを作成します。特定の活用案を一律におすすめする判定は行いません。
サンプル診断の結論例
このモデル条件では、すぐに管理負担を下げたい場合は売却案、低投資で様子を見たい場合は駐車場案、 事業用需要がある場合は貸地案、長期保有で賃貸需要を確認できる場合はアパート案が検討候補になります。
ただし、アパート案は建築費と借入返済の影響が大きいため、家賃下落・空室・修繕費を入れても手残りが残るかを確認します。 駐車場案と貸地案は初期費用が軽い一方で、契約条件や近隣需要によって収入が大きく変わります。
提案資料では、最終的なおすすめを断定せず、売却・低投資活用・長期活用の判断材料として整理します。
対応地域の土地相場から比較を始める
国土交通省の宅地（土地）取引データから、対応地域の土地相場・坪単価・年次推移を確認できます。相場を見たあと、所有地の条件で4案を比較できます。
会社向けの相談資料
銀行・信用金庫・地元不動産会社向けの提案資料作成にも対応
地主・相続不動産の初回相談で使う資料を、売却・駐車場・貸地・アパート経営の比較表、前提条件、提案理由つきで作成します。 金融機関の融資相談、地元不動産会社の相続相談、建築会社の初回提案のたたき台として使える会社向け機能です。
よくある質問
このサンプルは実際の査定ですか？
いいえ。公開データを使ったモデル診断です。実際の診断では所在地、面積、道路条件、用途地域、見積条件を確認します。
AIは何をしていますか？
収益や税金はプログラムで計算します。AIは計算済み数値を変えず、比較理由と注意点の説明文だけを作ります。
銀行や住宅メーカーにも見せられますか？
初回相談のたたき台として使えます。正式な融資判断、査定、建築見積ではありません。