相続した古家付き土地のモデル診断
大阪市阿倍野区・約198㎡｜相続土地の4案比較
相続した古家付き土地を、すぐ売るか、収入を得ながら保有するか家族で比較する想定です。
診断の前提
| 項目 | モデル条件 |
|---|---|
| 地域 | 大阪市阿倍野区桃ケ池町周辺 |
| 土地面積 | 198.3㎡ |
| 宅地取引単価の中央値 | 444,444円/㎡（2023年第4四半期-2025年第4四半期） |
| 法規制の初回取得例 | 用途地域・建ぺい率・容積率・接道は正確な地番と現地調査で再確認 |
| 木造解体費 | 1,620,000円の仮条件 |
4案の概算比較
年間手残りは、収入から運営費、固定資産税・都市計画税、借入返済などを差し引いた初年度概算です。売却案は売却代金から初期費用を差し引いています。
| 案 | 戸数等 | 月額単価 | 初期費用 | 年間収入 | 固都税 | 初年度手残り |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 駐車場 | 7台 | 15,000円 | 4,778,919円 | 1,134,000円 | 1,048,786円 | -208,186円 |
| 貸地 | 1件 | 132,000円 | 2,274,390円 | 1,584,000円 | 1,048,786円 | 288,494円 |
| アパート | 9戸 | 93,000円 | 139,434,534円 | 9,240,480円 | 205,644円 | 1,310,892円 |
| 売却 | 1件 | - | 5,145,330円 | 88,133,245円 | 0円 | 82,987,915円 |
この比較から読み取れること
保有税と借入返済を含めると、年間収入だけを見た場合と手残りの見え方が変わります。
- 駐車場は初期投資を抑えやすい一方、この仮条件では保有税を含めた初年度手残りがマイナスです。
- 貸地は建築借入を避けながら継続収入を検討できますが、借り手の用途と契約期間が収支を左右します。
- アパートは初年度手残りがプラスでも、総事業費と借入額が大きいため、家賃・空室・金利の再検証が必要です。
- 売却はまとまった資金化の比較軸です。譲渡税や測量費などは個別条件で加えて判断します。
次に確認する項目
課税明細、既存建物の解体見積、前面道路、各社の賃料査定、家族の保有期間
計算はプログラムで行い、説明文だけAIを使える設計です。この公開例の文章は編集確認済みの固定文です。
データと注意点
宅地単価は国土交通省 不動産情報ライブラリの宅地（土地）取引を集計した中央値です。賃料・建築費・解体費・税額は初回比較用の仮定で、査定や正式見積ではありません。