広めの相続土地で資金負担を比べるモデル診断
仙台市青葉区・約260㎡｜借入負担を含めた相続土地比較
相続後すぐに大きな投資をするか、低投資案で様子を見るか、売却するかを比較する想定です。
診断の前提
| 項目 | モデル条件 |
|---|---|
| 地域 | 仙台市青葉区上杉周辺 |
| 土地面積 | 260.0㎡ |
| 宅地取引単価の中央値 | 88,235円/㎡（2023年第4四半期-2025年第4四半期） |
| 法規制の初回取得例 | 近隣商業地域の取得例・建ぺい率80%・容積率300%（地点・前面道路により要確認） |
| 木造解体費 | 1,930,000円の仮条件 |
4案の概算比較
年間手残りは、収入から運営費、固定資産税・都市計画税、借入返済などを差し引いた初年度概算です。売却案は売却代金から初期費用を差し引いています。
| 案 | 戸数等 | 月額単価 | 初期費用 | 年間収入 | 固都税 | 初年度手残り |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 駐車場 | 9台 | 8,000円 | 5,795,680円 | 777,600円 | 272,999円 | 246,841円 |
| 貸地 | 1件 | 39,000円 | 2,788,000円 | 468,000円 | 272,999円 | 37,561円 |
| アパート | 12戸 | 59,000円 | 166,198,000円 | 7,816,320円 | 65,882円 | -858,915円 |
| 売却 | 1件 | - | 2,847,644円 | 22,941,100円 | 0円 | 20,093,456円 |
この比較から読み取れること
建てられる規模が大きくても、初年度の借入返済後キャッシュフローがプラスになるとは限りません。
- 駐車場は9台の仮条件で初年度手残りがプラスですが、除雪・舗装・稼働率の地域条件を加える必要があります。
- 貸地は地代の仮定が低いと手残りが小さくなり、長期契約で土地を動かしにくくなる点も比較材料です。
- アパートは12戸を仮置きしても、建築費と借入返済を含めた初年度手残りはマイナスです。
- 容積率だけで建築案を選ばず、投資上限と保有目的から逆算するための比較例です。
次に確認する項目
前面道路による容積率制限、家賃査定、建築単価、自己資金上限、将来売却の時期
計算はプログラムで行い、説明文だけAIを使える設計です。この公開例の文章は編集確認済みの固定文です。
データと注意点
宅地単価は国土交通省 不動産情報ライブラリの宅地（土地）取引を集計した中央値です。賃料・建築費・解体費・税額は初回比較用の仮定で、査定や正式見積ではありません。