更地保有と住宅用地の税負担を比べるモデル診断
横浜市港北区・約165㎡｜保有税を入れた活用比較
古家を解体した後、駐車場で保有するか、貸地・アパート・売却へ進むかを比較する想定です。
診断の前提
| 項目 | モデル条件 |
|---|---|
| 地域 | 横浜市港北区大倉山周辺 |
| 土地面積 | 165.0㎡ |
| 宅地取引単価の中央値 | 396,154円/㎡（2023年第4四半期-2025年第4四半期） |
| 法規制の初回取得例 | 第1種住居地域の取得例・建ぺい率60%・容積率200%（地点により異なるため要確認） |
| 木造解体費 | 1,350,000円の仮条件 |
4案の概算比較
年間手残りは、収入から運営費、固定資産税・都市計画税、借入返済などを差し引いた初年度概算です。売却案は売却代金から初期費用を差し引いています。
| 案 | 戸数等 | 月額単価 | 初期費用 | 年間収入 | 固都税 | 初年度手残り |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 駐車場 | 6台 | 14,000円 | 3,978,450円 | 907,200円 | 777,848円 | -141,368円 |
| 貸地 | 1件 | 98,000円 | 1,894,500円 | 1,176,000円 | 777,848円 | 184,072円 |
| アパート | 7戸 | 90,000円 | 116,021,700円 | 6,955,200円 | 152,519円 | 537,109円 |
| 売却 | 1件 | - | 3,964,616円 | 65,365,410円 | 0円 | 61,400,794円 |
この比較から読み取れること
地価が高い地域では、更地・駐車場等の固定資産税・都市計画税の概算が年間手残りへ強く影響します。
- 駐車場は6台・月額単価1.4万円の仮条件では、保有税を含めると初年度手残りがマイナスです。
- 貸地は初年度手残りが小さいため、地代の成約水準と原状回復条件を先に確かめる必要があります。
- アパートは住宅用地軽減を仮適用しますが、約1.16億円の総事業費に対する資金計画が重要です。
- 用途ごとの税負担を同じ表に置くことで、表面収入だけでは見えない差を確認できます。
次に確認する項目
固定資産税課税明細、近隣駐車場の稼働率、貸地の引き合い、建築見積、融資条件
計算はプログラムで行い、説明文だけAIを使える設計です。この公開例の文章は編集確認済みの固定文です。
データと注意点
宅地単価は国土交通省 不動産情報ライブラリの宅地（土地）取引を集計した中央値です。賃料・建築費・解体費・税額は初回比較用の仮定で、査定や正式見積ではありません。